Muitas são as pessoas que ao alugar imóveis com o passar do tempo acabam realizando benfeitorias no local.
Com a realização destas benfeitorias, o imóvel muitas das vezes fica mais valorizado, já que ganhará uma nova área de lazer, uma nova aparência ou facilitação da utilização do imóvel, assim como também, reparos para a conservação do local.
Acontece que os locatários ao realizar as benfeitorias, ou seja, reparo ou obra no imóvel, não sabem o direito que possuem quanto a indenização referente a esta obra ou reparo, o que é de primordial importância, já que ao término do contrato de locação, terá alguns direitos.
Inclusive, até mesmo o locador possui direitos quanto a realização de benfeitorias feitas pelo locador.
Portanto, o presente artigo, tem por finalidade, orientar você, locatário ou mero interessado no assunto, quanto aos direitos que possui, quando realiza alguma benfeitoria no imóvel alugado.
O que é benfeitoria
Você deve estar se perguntando, o que é uma benfeitoria?
Pois bem, as benfeitorias são obras ou reparos realizados no imóvel, seja ele alugado ou não, com o intuito de melhorar a sua utilização, conservar ou até mesmo trazer para o morador momentos de prazer.
Porém, existem três tipos de benfeitorias e cada uma possui sua peculiaridade.
Quais os tipos de benfeitorias
O código Civil no artigo 96 estabelece que existem 3 tipos de benfeitorias e cada uma tem seu efeito jurídico específico.
- Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.
- § 1o São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.
- § 2o São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.
- § 3o São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.
A benfeitoria necessária é aquela que tem por finalidade preservar o imóvel, ou seja, que os reparos são realizados com o objetivo de evitar a deterioração do imóvel, como por exemplo, reparo nas paredes para que não haja infiltração de água, reparo no telhado, substituição de fios de energia, entre outros.
Já as benfeitorias úteis são é um simples reparo, mas sim uma obra que tem por objetivo facilitar ou até mesmo aumentar o uso do imóvel, como por exemplo, o ato de fechar uma varanda para construir um outro cômodo, construção de uma garagem, colocação de grades nas janelas como forma de proteção.
Quando a benfeitoria útil for feita em condomínios é preciso que haja aprovação da maioria dos condôminos.
Além disso, há uma exceção que é àquela obra realizada na área comum em que será feito um acréscimo à que já existe. Para este caso, não é exigida a aprovação da maioria, mas sim de 2/3 dos condôminos.
Já as benfeitorias voluptuárias não são reparos e tampouco obras com o fulcro de facilitar ou aumentar o imóvel, mas sim para fazer com que o imóvel fique mais bonito ou até mesmo mais agradável. Exemplos de benfeitorias voluptuárias são: Construção de piscina, de um lago para embelezar o local, colocação de colunas romanas para enfeitar a entrada do imóvel, construção de fontes, criação de um jardim, entre outros.
Se a benfeitoria voluptuária for realizada em condomínios, é preciso que haja a aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos, de acordo com o disposto no art. 1341-I do Código Civil.
Portanto, em suma, as benfeitorias necessárias são para conservação; as benfeitorias úteis têm por finalidade facilitar o uso do imóvel e as voluptuárias são para o mero deleite.
Qual o direito do locatário
As regras quanto as benfeitorias estão estipuladas no artigo 1219 a 1222 do Código Civil.
Está estabelecido que as benfeitorias necessárias e úteis realizadas pelo locatário no imóvel deverão ser indenizadas.
No que tange as benfeitorias necessárias, não há a necessidade de autorização pelo locador, porém diferente ocorre com as benfeitorias úteis, é preciso a autorização.
De todo modo, caso no contrato de locação não constar qualquer cláusula falando sobre as benfeitorias, o que valerá é o exposto no código civil.
Já as benfeitorias voluptuárias não há obrigatoriedade de indenização por parte do locador, porém, caso o locatário queira, poder retirar do imóvel, porém não poderá causar qualquer dano à estrutura do imóvel. Por exemplo, se o locador, montou um cômodo com uma banheira de hidromassagem, poderá retirar toda a instalação, porém devendo manter o local como estava anteriormente.
Conclusão
Portanto, o locatário e o locador possuem direitos e obrigações no contrato de locação e por isso, o ideal é que sempre ao assinar um contrato, que este contenha todas as cláusulas necessárias, para que não haja problemas futuramente.
No que tange as benfeitorias, não há obrigatoriedade de ter cláusulas sobre o assunto no contrato, pois de toda maneira, se houver problemas quanto a indenização de benfeitorias, estas serão solucionadas por meio do previsto no Código Civil.
